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Proceso de Venta de un Inmueble. Lo que debes saber!

Cuando ponemos en venta una propiedad ponemos en marcha un mecanismo que incluirá varias etapas y decisiones. Con la decisión tomada y una buena agencia inmobiliaria el proceso puede ser sencillo, seguro y predecible.

cuando las dudas por parte del propietario y una agencia inexperta o poco profesional los dolores de cabeza pueden multiplicarse. Piensa si tienes la experiencia necesaria para que tú mismo lleves a cabo el proceso de venta, es decir, si sabes el valor real de tu vivienda, la documentación que debes tener al corriente, los pagos de impuestos que vas a realizar y los mecanismos de publicidad que utilizarás, entre otros.

Si no es así, recurre a los servicios que ofrecen las agencias inmobiliarias, pues además de vender tu casa o departamento te brindan asesoramiento sobre el comportamiento del mercado inmobiliario y aspectos jurídicos. De esta manera, evitas realizar trámites engorrosos y pérdida de tiempo. Pero recurrir a este tipo de agencias implica pagar cierta comisión en caso de que consigan un comprador.



Veamos con detalle el proceso de venta.

CONTAR CON UN NOTARIO PUBLICO

El notario público que te vaya a proporcionar el servicio debe ser una persona colegiada, es decir, que pertenezca a algún colegio o instituto de valuadores, ingenieros, arquitectos o notarios, entre otros. Él desempeña un papel importante en los trámites de la venta de una vivienda, porque es el encargado de dar certeza jurídica tanto a la parte vendedora como a la compradora según lo siguiente:

a) Revisa la validez de los documentos presentados por la parte vendedora, y de acuerdo con los mismos, determina la capacidad legal de ésta última para disponer del inmueble.

b) Obtiene del Registro Público de la Propiedad correspondiente y de las distintas tesorerías o Administraciones de Rentas, las respectivas constancias en las que se acredita que el inmueble está libre de gravámenes o limitación de dominio, y que el propietario está al corriente del pago de sus contribuciones.

c) Calcula, recauda y paga los impuestos locales y federales que cause la compraventa.

d) Expide un testimonio (copia certificada de la escritura con todos sus comprobantes) y tramita su inscripción en el Registro Público de la Propiedad donde se registra al nuevo propietario.

e) Cobra los derechos de avalúos, gestorías y demás gastos que genere una escrituración.

Recuerda que los honorarios del notario se calculan en función de lo que la autoridad le señala que debe cobrar, el llamado “Arancel”, por ejemplo en la Ciudad de México es del orden de la sexta parte del pago total hecho al notario, según el Colegio de Notarios de la Ciudad de México.


ASEGURA UNA VENTA EXITOSA

Trata de que tu vivienda tenga el precio más adecuado a la realidad, para no sobrevalorar y evitar que los compradores busquen otras opciones. Por ello es recomendable contratar los servicios profesionales de valuadores autorizados por las distintas Tesorerías estatales o Catastros municipales de los lugares de ubicación de los inmuebles. Una valuación profesional permitirá conocer el valor de la propiedad y fijar un precio real.

Hay dos maneras de conocer el valor real de una casa o departamento. La primera, es aquella que realiza un perito, quien para avaluar considera el valor de calle, es decir, el valor por metro cuadrado de un lote tipo. Por ejemplo, si en una colonia determinada, el lote tipo es de 10 por 20 metros lineales, o sea 200 metros cuadrados, cualquier variante de frente, fondo, tamaño o forma, afecta el valor hacia arriba o hacia abajo. También toma en consideración el tipo de construcción, su edad y las mejoras que se hayan hecho a la vivienda, entre otras.

La segunda forma de conocer el valor de una casa o departamento es un estudio comparativo de mercado, el cual consiste en comparar los precios de venta que se hayan obtenido recientemente, al menos durante los últimos seis meses, de casas similares. Este estudio, por lo general, lo realizan los corredores o agencias de bienes raíces, quienes también acostumbran dar una "opinión de valor" que consiste en poner por escrito la información y sensibilidad del mercado en determinado momento.

Otro aspecto importante que debes tomar en cuenta es el estado físico de la propiedad. Es decir, antes de ponerla a la venta, límpiela, mantenerla libre de escombros y basura, arreglar los problemas estructurales que presente la vivienda, tales como grietas, goteras, plafones, daños en la cañería, pinta las áreas que lo necesiten. Durante la visita de posibles compradores es importante abrir cortinas y ventanas para que permitan la entrada de luz natural y el flujo de aire fresco. De esta manera se creará un ambiente propicio para la venta.

La ubicación del inmueble influye mucho para su venta. Cuando se localiza cerca de cerca de avenidas importantes, espacios de recreación (centros comerciales, mercados públicos, parques, cines, etc.), escuelas y con acceso a diversos transportes públicos, es más fácil su comercialización.

DOCUMENTACIÓN QUE NECESITAS TENER

Según el Consejo del Colegio de Notarios del Distrito Federal, A.C., para la venta de una vivienda se requieren los siguientes documentos:

o Título de propiedad o escritura notarial inscrita en el Registro Público de la Propiedad del lugar de ubicación del inmueble.

o Acta de matrimonio, en caso de haber adquirido el inmueble estando casado. Cuando el vendedor del inmueble lo adquirió al estar casado bajo el régimen de sociedad conyugal, legal o en copropiedad con su cónyuge, debe comparecer éste a la firma de toda la documentación relativa a la compraventa.

o Boletas de predial y agua pagadas, cuando menos de los últimos cinco años.

o Recibos de luz o teléfono de los últimos dos años.

o Contrato(s) de arrendamiento en el caso de estar arrendado el inmueble.

o En caso de tratarse de un inmueble bajo el régimen de condominio, se requiere el reglamento del condominio y una constancia expedida por el administrador sobre la existencia de no adeudos en cuotas de mantenimiento y fondos de reserva.

o Presentar una identificación oficial.

o Croquis de localización para facilitar la ubicación.

ESTRATEGIAS DE PROMOCIÓN

Para llegar al mayor número de clientes elige los mecanismos apropiados para promocionar la vivienda durante un tiempo adecuado, a continuación te mencionamos algunos:

o Letreros visibles desde la calle.

o Carteles distribuidos por los lugares cercanos a tu domicilio.

o Anuncios en revistas y periódicos.

o Un letrero fuera de la propiedad

o Utiliza internet. Hay diversos portales que promueven la venta de vivienda. Aquí te dan la oportunidad de agregar fotos, videos y planos para una mejor promoción.

o Firmar un contrato con el profesional inmobiliario.

UNA VEZ VENDIDA LA PROPIEDAD

Cuando hayas vendido tu casa o departamento, tienes un plazo aproximado de 30 a 45 días para elaborar y firmar la escritura de compraventa y, por consiguiente, entregar el inmueble a su nuevo propietario. La documentación que debes entregar a la Notaría que hayas designado es la siguiente:

o Boletas de Agua y Predial. El Notario exigirá la comprobación de pago de los últimos 5 años.

o Solicita a la Notaría un recibo pormenorizado de todos y cada uno de los documentos que entregues, eso le facilitará el control.

o Facilite el acceso a la propiedad a los valuadores que deberán participar en la operación, su trabajo es determinante para efectos fiscales y del crédito.

o En el contrato se estableció un plazo máximo para llegar a la escrituración, lo que significa que para esa fecha debes entregar el Inmueble.

o Es importante no descuidar el pago oportuno de luz y/o teléfono, ya que serán a su cargo todos los servicios y gastos originados con fecha anterior a la escrituración del inmueble, aunque su cobro sea posterior.

o Si por algún motivo consideras que no estarás en posibilidad de acudir personalmente a la firma de la escritura en las fechas previstas, aviselo al notario para tramitar un poder con suficiente anticipación.

o Solicita en la Notaría varios días antes de la escrituración, un desglose de los posibles gastos o pagos a su cargo, para que los conozca y estés preparado para cubrirlos. Igualmente procura que su comprador sea informado oportunamente de aquellos que correrán por su cuenta.

A LA FIRMA DE LA ESCRITURA


  1. Llegue con media hora de anticipación por cualquier imprevisto.

  2. Los participantes en la operación deberán identificarse con una credencial oficial vigente con fotografía.

  3. Lleve consigo las llaves del inmueble para poder hacer entrega de la posesión del mismo al comprador.

  4. Entregue al comprador todos los documentos que aún conserve del inmueble, como contratos de gas, luz, planos, etc.

  5. Solicite al comprador de su casa que el pago cualquier saldo pendiente del precio convenido, se lo haga mediante cheque de caja.

RECOMENDACIONES

a) Si vas a vender un inmueble usado consulta a un notario para que estés seguro de que lo que vendes es de tu propiedad, pues de lo contrario estarías cometiendo delito.

b) No acudas con un supuesto notario que tenga oficinas en dos estados de la República, porque seguramente es un fraude.

c) Solicita información en al menos tres notarías y pregunta, de acuerdo con las características de la vivienda, aproximadamente cuánto te cobrarán por el trámite de las escrituras.

d) No adquieras un inmueble si no tiene escrituras, pues no tienes la certeza de que quien vende sea el verdadero propietario. Mejor acude con un notario antes de realizar cualquier transacción.

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